Você vai comprar ou vender um imóvel
Contrato de compra e venda, promessa, permuta ou locação. A revisão antes da assinatura ajuda a identificar problemas de documentação, prazo e pagamento.
Área de atuação · Goiânia/GO
Direito imobiliário em Goiânia: compra e venda, atraso na entrega e distrato.
Para quem vai comprar ou vender um imóvel e para quem enfrenta atraso, desistência ou descumprimento do contrato.
A BGL Advogados revisa contratos e documentos antes da assinatura e, quando o conflito já existe, analisa os pagamentos e a comunicação com a outra parte para indicar o caminho adequado: cumprimento do contrato, distrato, rescisão, restituição de valores ou indenização.
Quando procurar
Situações que costumam chegar até nós.
Em conflitos imobiliários, o que foi assinado e o que foi pago definem as opções disponíveis. Por isso a análise começa pelos documentos.
O imóvel não foi entregue no prazo
A data prometida passou, a previsão foi adiada ou a construtora não dá uma resposta objetiva. É preciso conferir o prazo do contrato e a cláusula de tolerância.
Você quer desistir da compra
Mudança financeira, perda de interesse ou atraso da obra. O distrato tem regras próprias, e as condições oferecidas pela construtora precisam ser conferidas antes da assinatura.
A construtora retém valores ou não devolve
A proposta parece baixa, o cálculo não foi explicado ou a rescisão ocorreu e a restituição não aconteceu. Os valores precisam ser comparados com a lei e com o contrato.
O imóvel entregue não corresponde ao contrato
Área, acabamento, itens prometidos ou obrigações de pós-venda em desacordo com o contratado. O registro do problema e a comunicação à construtora fazem diferença.
Outras questões imobiliárias
Disputas possessórias, inadimplemento, locação e regularização, com análise dos documentos e das medidas cabíveis em cada caso.
Compra e venda de imóveis
O que conferir antes de assinar.
Elaboramos e revisamos contratos de compra e venda, promessas, permutas e locações, e analisamos a documentação antes da assinatura.
Matrícula e titularidade
A matrícula atualizada mostra quem é o proprietário e se há ônus, penhoras ou outras restrições registradas sobre o imóvel.
Situação do vendedor
Certidões e documentos do vendedor ajudam a avaliar dívidas e processos que possam afetar a operação.
Preço e pagamento
O contrato deve definir valores, parcelas, índice de correção, sinal e as consequências do atraso ou da desistência.
Entrega e posse
Datas, condições de entrega do imóvel, responsabilidade por despesas e situação de quem ocupa o bem precisam estar claras.
Escritura pública
Em regra, é exigida para imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente (art. 108 do Código Civil).
Registro do imóvel
A propriedade se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Sem ele, o vendedor continua sendo tido como dono.
Distrato e rescisão
Antes de assinar um distrato, confira.
O termo de distrato pode definir o valor devolvido, o prazo de pagamento e a quitação entre as partes. Vale analisá-lo antes da assinatura.
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Quem deu causa ao desfazimento
A desistência do comprador e o descumprimento pela construtora têm consequências diferentes. Na Súmula 543, o STJ distingue a restituição integral, quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor, da restituição parcial, quando o comprador deu causa ao desfecho.
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Quanto pode ser retido
Nos contratos sujeitos à Lei 13.786/2018, o artigo 67-A da Lei 4.591/1964 permite deduzir a comissão de corretagem e pena convencional de até 25% da quantia paga, ou de até 50% quando há patrimônio de afetação. Esses percentuais são limites, e o contrato precisa prever a retenção.
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Quando o valor será devolvido
O prazo varia: com patrimônio de afetação, a lei prevê pagamento em até 30 dias após o habite-se; sem ele, depois de 180 dias do desfazimento. Quando a culpa é da construtora, a regra é outra. Confira qual hipótese se aplica ao seu contrato.
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O que consta sobre quitação
Leia com atenção qualquer cláusula em que você declara não ter mais nada a receber. Ela pode dificultar uma discussão posterior sobre os valores. Em caso de dúvida, peça a análise antes de assinar.
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Quais documentos reunir
Contrato e quadro-resumo, aditivos, comprovantes de pagamento, comunicações sobre prazo de entrega, propostas de distrato e mensagens trocadas com a construtora ou corretora.
Este conteúdo tem finalidade informativa e descreve regras gerais. Contratos anteriores à Lei 13.786/2018, loteamentos (Lei 6.766/1979) e situações específicas podem seguir regras distintas, e cada caso exige análise individual.
Como a BGL atua
Advocacia imobiliária em Goiânia.
A BGL Advogados (Brito Galvão & Lopo Advogados) tem sede em Goiânia, Goiás, e o atendimento é conduzido diretamente pelos sócios Cecília B. Galvão (OAB/GO 72.929) e Thallys Lopo (OAB/GO 75.672).
O imóvel costuma concentrar boa parte do patrimônio de uma família ou de uma empresa. Por isso, antes de indicar qualquer medida, analisamos o contrato, os pagamentos e o histórico com a construtora. A partir daí, apresentamos as opções, os riscos e os custos envolvidos.
Não prometemos resultado. Quando uma ação não for o melhor caminho, dizemos isso com franqueza. Disputas contratuais de outra natureza são tratadas na nossa atuação em Direito Civil.
Perguntas frequentes
Dúvidas de quem comprou um imóvel.
Preciso de escritura pública para comprar um imóvel?
Em regra, o artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, salvo disposição legal em contrário. Além disso, a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245). Por isso, assinar o contrato não encerra a operação: é preciso acompanhar também a escritura e o registro.
A construtora pode atrasar a entrega do imóvel?
O artigo 43-A da Lei 4.591/1964 admite prazo de tolerância de até 180 dias corridos, desde que previsto de forma clara e destacada no contrato. Passado esse período, sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, a lei prevê consequências para a incorporadora. O primeiro passo é conferir a data prometida, a cláusula de tolerância e eventuais aditivos.
O que o comprador pode pedir quando o atraso passa da tolerância?
Pelo artigo 43-A da Lei 4.591/1964, o comprador pode pedir a resolução do contrato, com devolução integral dos valores pagos e a multa estabelecida, em até 60 dias corridos. Se preferir manter o contrato, a lei prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, a ser paga na entrega. As duas multas não se acumulam. Outros prejuízos dependem de prova e da análise do caso.
Posso desistir da compra de um imóvel na planta?
Em regra, é possível discutir o desfazimento do contrato, mas as consequências dependem de quem deu causa a ele. Em contratos sujeitos à Lei 13.786/2018 assinados em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, o artigo 67-A, § 10, da Lei 4.591/1964 prevê arrependimento em até 7 dias, com devolução integral. Fora dessa hipótese, aplicam-se as regras de retenção previstas em lei e no contrato.
Quanto a construtora pode reter no distrato?
Nos contratos sujeitos à Lei 13.786/2018, o artigo 67-A da Lei 4.591/1964 autoriza a dedução da comissão de corretagem e de pena convencional de até 25% da quantia paga. Em empreendimentos com patrimônio de afetação, o limite da pena pode chegar a 50%. Esses percentuais são tetos, não valores automáticos, e contratos anteriores à lei ou loteamentos podem seguir regras próprias.
Já assinei o distrato. Ainda é possível discutir os valores?
Depende do que foi assinado, das circunstâncias da assinatura e do que consta sobre quitação. Não há resposta única. Guarde o termo, os comprovantes de pagamento e as mensagens trocadas com a construtora e leve o caso à análise antes de assinar qualquer novo documento.
As respostas acima descrevem regras gerais e não substituem a análise do caso concreto. A data do contrato, o tipo de empreendimento e as cláusulas assinadas podem alterar o resultado da análise.
Vamos analisar o seu caso.
Se você precisa de orientação sobre uma questão de Direito Imobiliário, fale com a BGL. O primeiro contato é uma conversa, sem compromisso.
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